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【投資初心者】不動産より株がおすすめな理由~投資詐欺にダマされるな!~

以前、マンション見学に行った話を記事にしました。話の中で不動産投資に興味がない訳ではないけど今は手を出すつもりがないと書きました。

今回はそのことについて触れたいと思います。

▼過去記事

tenzumanoyuutsu.hatenablog.jp

不動産投資とは

これは説明するまでもないかもしれません。

不動産を購入し、誰かに貸し出すことで家賃収入を得るというものですね。

古民家であれば数百万で売りに出ていますし、リフォームして貸し出して・・・なんてことを一度は考えた方も多いのではないでしょうか?

 

不動産投資の特徴

メリット

不動産投資の代表的な特徴は次のようなものがあります。

  • ローンを組める
  • 生命保険代わりになる
  • インフレ対策になる

メリットと言うのが適切かは分かりませんが、一番の特徴はローンを組むことができることでしょう。

つまり、銀行からお金を借りて投資ができる。

株や金、ほかの投資で銀行がお金を貸してくれる何てことはありませんから、大きな違いです。

あとは、生命保険の代わりになること。

住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険という保険に加入することになります。

これは『ローンの契約者が死亡したら残金を支払わなくて良い』というものです。

残された家族は、ローンの支払いのために物件を売却する必要がないので、家族がそのまま住んだり、不動産として貸し出したり、売却してお金を作ったりすることができます。

また世の中の物価が上がると不動産価格も上がるので、インフレに強いと言われています。

不動産価格が上がったときに売却すれば、購入価格よりも高い値段で売れるかもしれません。

デメリット

投資ですから、デメリットももちろんあります。

  • 投資額がデカい
  • 流動性が低い(売りたい時にすぐ売れない)
  • 維持費、メンテナンス費がかかる
  • 空室のリスク
  • 不動産価格の下落リスク

流動性、空室リスク、不動産価格の下落リスクを抑えようとすると、都心のマンションになってくるのですが、都心の物件は何せ価格が高い

購入時にはモロモロの諸経費や税金がかかります。だいたい物件価格の1割程度がプラスされると思っておくと良いでしょう

それだけではありません。

維持費もかかります。

固定資産税や、マンションであれば管理費や修繕積立金の支払いが必要です。

つまり、購入後も出費が続くのです。

それでも家賃が安定して入ってくれば、家賃収入から出費を賄えますね。

問題は入居者が見つからない場合です。

空室になればその間の家賃収入はありませんが、出費は続きます。

「ええい、売ってしまおう!」と思っても需要のない物件はなかなか買い手が付きません。

不動産は形あるものですから、当然時間の経過とともに朽ちていきます。

よほど立地が良い物件でない限り、購入時よりも価格が落ちることが多いでしょう。

 

株の特徴

不動産投資に対する株の特徴はこんな感じです。

  • 不動産に比べて投資額が小さい
  • 維持費がかからない
  • 株価下落、減配リスク
  • 企業が倒産するリスク

株は数万円からでも購入できるので、不動産よりも遥かに少額でスタートできます。

また不動産と違って何年、何十年保持しても維持費はかかりません。

ただし投資額の分はどうしてもリスクを負うことになります。

10万円で株を買ったとして、最悪企業が倒産すればその株は紙くずと化して10万円は返ってきません。

倒産まで行かなくても、業績の悪化で株価が下がったり、減配や無配になることもあります。

このリスクを最小限に抑えるために、株を購入する際はポートフォリオを考える必要があります。

100万円を元手にするなら、業界が重ならないように10万ずつ10企業に分散するとか、20万ずつ5企業に分散するとか、そういうことですね。

 

利回りで比較

不動産投資の利回り

良くて5~6%と言われています。

例えば、家賃5万円で貸し出したら年間60万円になりますね。

購入価格が1000万だとすると、60万÷1000万=0.06、つまり利回り6%です。

もし6%で運用できれば、投資額1000万は約16.7年でペイできることになります。

(実際には維持費がかかるので、もう少し年数が必要と思われます。)

このシュミレーションはあくまで入居者が途切れなかったらであり、空室になった場合はこの利回りは実現できません

また利回りは一般的に、都心よりも地方のほうが上がります。

家賃相場は都心より下がりますが、それ以上に購入価格が低いためです。

「それなら地方の物件にすればいいじゃん!」と思ったそこのアナタ。

ちょっとお待ちください。

地方は人口が減っています。空室リスクに加え、不動産価格も下落しやすいのです。

築年数が経過すれば新築のときよりも家賃を下げないと入居者が見つからないというようなことが起こります。

そうすると当初想定していた利回りは維持できなくなります。

株の利回り

日本株では4%あれば十分高配当と呼ばれます。

上記の例にあげた不動産価格と同じ1000万円分、配当利回り4%の株を持ち続けたとしましょう。

創業して何十年が経過している企業は、10年後、15年後も存続している可能性が高いです。

配当金を再投資した15年後の資産は、およそ1800万円です。

18年目には2000万円を超え、もらった配当金だけで投資分が相殺されます。

これが複利のチカラですね。

もちろん減配・無配のリスクはありますから、業績のチェックは必須です。

不動産と比べて流動性が高いですから、もしも「この企業ヤバそう!」と思っても、素早く売却できるでしょう。

売却して、その資金で他の良さげな株を買うのです。

 

投資初心者は株がおすすめ

ここからは現時点での私の考えになります。

個人的には、投資初心者は不動産投資よりも株の方がいいと思っています。

何てったって、少額から買えて、維持費がかからない

不動産投資で成果を出している方もいますし、それはすごいな~と純粋に憧れるのですが、私の性格上ローンを組んでまで投資するというのはできそうにありません。

どの投資方法でもそれなりのリスクは背負う訳ですから、ローンを組んでまではやらなくていいでしょう。

これは、あくまでも土地なし・持ち家なしの人が投資をするならという前提のお話になります。

実家が空き家になったとか、もともと空いている土地があるとか、持ち家から急遽引越すことになった、というような事情があれば変わってきます。

そのような場合は、空き家を貸し出したり、空いている土地を駐車場にしたり、既にある資産を活用していくのが良いと思います。

 

分からないものには手を出さない

FXや仮想通貨、比較的最近出てきた投資手法ってありますよね?

私はこれらを勉強不足でよく分かっておりません。

知識がないので何も語ることはできないのですが、投資においてのマイルールで、よく分からない状態では何事も手を出さないことにしています。

株については、始める前も始めてからも本を読むなりして勉強しています。

石橋を叩いて渡る性格なので、やっぱり分からないものには怖くて手を出せないんですね。

保険会社や証券会社の営業マンに言われるまま、よく分かってないのに金融商品買っちゃうというのはありがちですが、一旦自分で調べて、納得の上で購入するのが大切だと思っています。

 

投資詐欺にダマされるな!

最近ニュースで『貯蓄から投資へ』というフレーズがよく取り上げられています。

政治のチカラでそのような世の中の流れになっていくことが予想されますが、同時に投資詐欺も増えてくるのではと危惧しています。

株がおすすめとは言いましたが、くれぐれも投資詐欺には注意願いたいと思います。

美味しい話が向こうからやってくることはありません。

電話でもSMSでも直接セールスでも、何かうまい話があったら「詐欺か!?」と疑ってかかってください

結果、詐欺じゃなかったとしてもそれはそれでいいんです。

悪意ある人にダマされないでほしいのです。

最後に、自分に言い聞かせる意味も込めて、お金関係の本に必ず書いてある言葉を載せておきます。

投資では大きく儲けることよりも、自分の資産を失わないことが大切です。

詐欺って、本当に次から次へと新手のものが出てくるんです。

引っかかってないけど私が遭遇した詐欺をまた別の記事で紹介したいと思います。